도시에 집이 한 채 있는데 시골에 한 채를 더 사면 보통 2주택자가 됩니다. 그런데 조건을 맞추면 그 시골집은 없는 셈 치고 원래 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 조세특례제한법 제99조의4입니다.
뼈대
제1항입니다.
거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대 … 가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2028년 12월 31일까지의 기간 … 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택 … 을 취득 … 하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택 … 을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다
읽어야 할 차례가 조문에 그대로 들어 있습니다.
| 순서 | |
|---|---|
| 1 | 원래 집(일반주택)을 먼저 갖고 있어야 한다 |
| 2 | 그 뒤에 시골집을 산다 |
| 3 | 시골집을 3년 이상 보유한다 |
| 4 | 원래 집을 판다 → 1세대 1주택 비과세 |
| 5 | 1채만 된다 |
차례가 거꾸로면 안 됩니다. 시골집을 먼저 사고 도시 집을 나중에 사면 이 특례가 아닙니다.
취득 기한은 2028년 12월 31일입니다.
두 갈래 — 농어촌주택과 고향주택
조문은 두 종류를 둡니다.
| 농어촌주택 (제1호) | 고향주택 (제2호) | |
|---|---|---|
| 어디에 | 읍·면 또는 대통령령으로 정하는 동. 기회발전특구도 가능 | 대통령령으로 정하는 고향에 있는, 대통령령으로 정하는 시 지역 |
| 가액 | 기준시가 3억 원(한옥 4억 원) 이하 | 같음 |
| 언제부터 | 2003년 8월 1일 | 2009년 1월 1일 |
농어촌주택에서 빠지는 지역이 다섯입니다.
1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역. 다만, 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
1)과 2)의 단서를 눈여겨보십시오. 수도권이라도 접경지역 중 일부는 되고, 도시지역이라도 인구감소지역 중 일부는 됩니다. 인구감소지역은 2026년 10월 7일에 89곳에서 92곳으로 다시 지정됐습니다.
기회발전특구도 들어왔습니다. 다만 인구감소지역도 접경지역도 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 빠집니다.
어느 동네가 되는지는 대통령령으로 정합니다. 이 글에서는 시행령의 지역 목록을 확인하지 못했으므로 개별 지역명을 적지 않았습니다. 사기 전에 세무서나 세무대리인에게 그 주소가 해당하는지 확인하십시오.
가장 많이 걸리는 함정 — 너무 가까우면 안 된다
제3항입니다.
1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면ㆍ동 또는 연접한 읍ㆍ면ㆍ동에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다
원래 집 바로 옆 동네에 사면 안 됩니다. 농어촌주택은 읍·면·동 단위로, 고향주택은 시 단위로 봅니다. “연접”이라 붙어 있는 동네까지 막습니다.
주말에 오가기 좋은 가까운 곳을 고르다가 이 조항에 걸리는 일이 생깁니다.
3년을 못 채우면 토해낸다
순서가 조금 유연합니다. 제4항입니다.
1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다
시골집을 산 지 1년밖에 안 됐어도 도시 집을 먼저 팔 수 있습니다. 비과세를 먼저 받는 것입니다.
대신 뒤가 따릅니다. 제6항입니다.
제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액 … 을 그 보유하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 … 납부하여야 한다
3년을 못 채우고 시골집을 팔면 깎아 준 세금을 돌려내야 합니다. 기한은 두 달입니다. 스스로 신고하고 내야 하는 구조이니 날짜를 적어 두십시오.
챙길 것
| 확인 | |
|---|---|
| 1 | 원래 집을 먼저 갖고 있었는가. 차례가 거꾸로면 안 된다 |
| 2 | 기준시가 합계가 3억 원(한옥 4억 원) 이하인가 — 시가가 아니라 기준시가다 |
| 3 | 원래 집과 같은 읍·면·동이거나 연접한 곳은 아닌가 |
| 4 | 그 주소가 조문의 제외 지역에 들지 않는가 — 조정대상지역, 허가구역, 관광단지 |
| 5 | 1채만 된다 |
| 6 | 3년 보유를 채울 수 있는가. 먼저 팔면 2개월 안에 토해낸다 |
| 7 | 2028년 12월 31일까지 취득해야 한다 |
자주 묻는 질문
Q. 시세가 5억인데 기준시가가 2억 8천이면 되나요? 조문은 기준시가로 봅니다. 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 3억 원 이하이면 됩니다. 한옥은 4억 원입니다.
Q. 시골집을 먼저 사고 도시에 집을 샀습니다. 이 특례는 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우입니다. 순서가 맞지 않으면 적용되지 않습니다.
Q. 두 채를 사면요? 1채만 해당합니다.
Q. 수도권은 무조건 안 되나요? 원칙은 제외지만 접경지역 중 대통령령으로 정하는 지역은 예외입니다. 도시지역도 인구감소지역 중 대통령령으로 정하는 지역은 예외입니다. 개별 지역은 시행령을 봐야 합니다.
Q. 시골집을 2년 만에 팔았습니다. 3년을 못 채우면 감면받은 세액을 돌려내야 합니다. 보유하지 않게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
Q. 취득세도 깎아 주나요? 이 조항은 양도소득세 특례입니다. 취득세는 지방세라 근거가 다릅니다. 인구감소지역의 생애최초 주택 취득세 감면은 따로 정리해 두었습니다 — <a href=”https://beetip.org/tax/first-home-acquisition-tax/”>생애최초 취득세 감면</a>.
Q. 종합부동산세는요? 인구감소지역 주택을 주택 수에서 빼 주는 종부세 특례가 따로 있습니다 — <a href=”https://beetip.org/housing/second-home-population-decline/”>인구감소지역 세컨드홈</a>. 요건과 기한이 이 조항과 다릅니다.
지역 혜택 전체를 보려면
사는 곳과 사는 집의 위치에 따라 갈리는 것이 세금만은 아닙니다. 찾는 길은 따로 정리해 두었습니다 — <a href=”https://beetip.org/youth/local-benefit-search/”>우리 동네 지원금 찾는 법</a>.
출처
- 국가법령정보센터 조세특례제한법 제99조의4 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 (시행 2026.9.18, 법률 제21467호) 제1항·제3항·제4항·제6항
- 행정안전부 보도자료 5년 만의 ‘인구감소지역’ 재지정 (2026-10-07)
국세청 상담 126
이 글은 2026년 11월 1일 기준으로 정리한 것입니다. 지역 요건의 구체적인 범위는 대통령령으로 정해지는데 시행령의 지역 목록은 확인하지 못해 개별 지역명을 적지 않았습니다. 조정대상지역과 허가구역은 수시로 바뀌므로 계약 전에 반드시 확인하십시오. 실제 적용 여부는 세무서나 세무대리인에게 확인하는 편이 안전합니다.