농지에 붙는 세금은 땅값보다 사람을 봅니다. 누가 지었는지, 어디 살았는지, 몇 해를 지었는지로 갈립니다. 같은 밭이라도 서울에서 주말마다 내려가 지은 사람과 이웃 면에 살며 지은 사람의 세금이 다릅니다. 그 선을 긋는 숫자가 30킬로미터와 8년입니다.

8년 자경하면 양도세가 없다

조세특례제한법 제69조 제1항입니다.

농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 … 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다

100분의 100입니다. 범위 내가 아니라 전액입니다. 농지 세제에서 가장 큰 조항이고, 요건이 까다로운 것도 그래서입니다.

무엇을 보나	조문이 요구하는 것
기간	8년 이상
사람	농지 소재지에 거주하는 거주자
방법	직접 경작
땅	양도일 현재 농지일 것

네 칸이 모두 맞아야 합니다. 하나라도 어긋나면 일반 세율로 돌아갑니다.

여기가 지역이 갈리는 자리

“농지 소재지에 거주”가 무슨 뜻인지는 시행령 제66조 제1항이 정합니다.

1. 농지가 소재하는 시 … ㆍ군ㆍ구 … 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

셋 중 하나면 됩니다. 꼭 그 동네에 살 필요는 없고, 옆 시·군·구여도 되고, 행정구역이 달라도 직선으로 30킬로미터 안이면 됩니다.

이 세 줄이 농지 세제 전체를 관통합니다. 축사용지도, 어업용 토지도, 자경산지도 같은 문장입니다. 지방세 쪽 취득세 감면 요건도 같은 30킬로미터를 씁니다.

그래서 농지를 사기 전에 먼저 재야 할 것이 거리입니다. 직선거리 30킬로미터는 길을 따라 재는 거리가 아니라 지도 위 직선입니다. 산을 돌아가면 한 시간이 걸려도 직선으로 20킬로미터면 요건에 듭니다.

행정구역이 바뀐 경우도 조문이 다뤘습니다. 경작을 시작할 당시에는 해당 지역이었는데 개편으로 벗어난 곳은 그대로 인정합니다.

직접 경작과 3,700만 원

“직접 경작”도 뜻이 정해져 있습니다. 시행령 제66조 제13항입니다.

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것

절반입니다. 사람을 사서 다 맡기면 직접 경작이 아닙니다.

그리고 많이 걸리는 조항이 하나 더 있습니다. 시행령 제66조 제14항 제1호입니다.

사업소득금액 … 과 같은 법 제20조제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다

농사 밖에서 번 돈이 한 해 3,700만 원을 넘으면 그 해는 경작 기간에서 빠집니다. 농업·임업 소득과 부동산임대 소득, 농가부업소득은 뺀 금액입니다.

직장에 다니면서 주말에 농사를 짓는 경우가 여기서 걸립니다. 땅은 10년을 들고 있었어도 급여가 3,700만 원을 넘은 해가 세 번이면 7년밖에 안 됩니다.

도시가 다가오면 시계가 멈춘다

시행령 제66조 제4항 제1호는 감면 대상에서 빼는 농지를 적어 두었습니다.

양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시 … 에 있는 농지중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지

내 땅이 주거지역이나 상업지역, 공업지역으로 묶이면 3년의 시계가 돕니다. 3년 안에 팔면 감면이 살아 있고, 넘기면 편입된 날까지 쌓인 소득만 감면받습니다.

도농 복합형태 시의 읍·면 지역은 이 제외 규정에서 빠집니다. 같은 시 안이라도 읍·면이냐 동이냐로 결과가 달라집니다.

한도가 있다

전액 감면이라도 무한은 아닙니다. 제133조 제1항입니다.

기간	한도
한 과세기간	1억 원
5개 과세기간 합계	2억 원
5개 과세기간 합계 (농지대토만)	1억 원

5개 과세기간은 올해와 직전 4년을 합친 것입니다. 큰 땅을 한 번에 팔면 한도에 걸리므로 해를 나눠 파는 쪽이 유리할 수 있습니다.

다만 제133조 제3항이 그 틈을 막아 두었습니다. 양도일로부터 1년 이내에 분할한 땅을 나눠 팔거나, 지분을 판 뒤 2년 안에 같은 사람이나 그 배우자에게 나머지를 팔면 한 과세기간에 모두 판 것으로 봅니다.

농지를 바꿔 사는 경우

농사를 계속하려고 땅을 옮기는 것은 대토입니다. 제70조가 역시 100분의 100 감면을 적어 두었고, 요건은 시행령 제67조 제3항에 있습니다.

무엇	요건
종전 농지	4년 이상 농지소재지에 거주하며 경작
새 농지 취득	종전 농지 양도일부터 1년 이내 (수용은 2년)
경작 시작	새 농지 취득일부터 1년 이내, 새 농지소재지에 거주하며
크기	면적이 종전의 3분의 2 이상, 또는 가액이 종전의 2분의 1 이상
합산	종전 경작기간과 새 농지 경작기간을 합해 8년 이상

면적과 가액은 둘 중 하나만 맞으면 됩니다. 시골 땅을 팔고 값비싼 근교 농지를 작게 사는 경우라면 가액 기준으로 보면 됩니다.

상속·증여로 받은 농지는 대토의 새 농지로 치지 않습니다. 조문이 괄호로 빼 두었습니다.

먼저 사고 나중에 파는 순서도 됩니다. 제2호가 그 경우입니다. 새 농지를 산 날부터 1년(수용은 2년) 안에 종전 농지를 팔면 됩니다.

자녀에게 물려줄 때

제71조는 영농자녀에게 주는 농지의 증여세를 감면합니다. 2028년 12월 31일까지입니다.

무엇	조문이 정한 것
누가 주나	농지등 소재지에 거주하며 영농에 종사하는 자경농민등
누가 받나	대통령령으로 정하는 직계비속
농지 넓이	4만 제곱미터 이내
어디	주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 밖, 택지개발지구 등 밖
감면	증여세의 100분의 100
한도	5년 합계 1억 원 (제133조 제4항)

초지는 14만 8,500제곱미터, 산림지는 29만 7,000제곱미터, 어업권은 10만 제곱미터, 염전은 6만 제곱미터로 따로 적혀 있습니다.

받은 뒤가 더 중요합니다. 제2항입니다.

제1항에 따라 증여세를 감면받은 농지등을 영농자녀등의 사망 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 증여받은 날부터 5년 이내에 양도하거나 질병ㆍ취학 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 농지등에서 직접 영농에 종사하지 아니하게 된 경우에는 즉시 그 농지등에 대한 증여세의 감면세액에 상당하는 금액에 … 이자상당액을 가산하여 징수한다

5년입니다. 그 안에 팔거나 농사를 그만두면 깎아 준 세금에 이자를 더해 토해 냅니다. 물려주는 쪽도 받는 쪽도 5년을 염두에 두고 결정해야 합니다.

살 때 내는 세금 — 올해 말이 기한이다

여기까지가 팔 때와 물려줄 때입니다. 살 때는 지방세특례제한법 제6조 제1항입니다.

농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람 또는 … 후계농업경영인 및 청년창업형 후계농업경영인 … 이 … 직접 경작할 목적으로 취득하는 … 농지 … 에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2026년 12월 31일까지 경감한다

올해 12월 31일입니다. 같은 법 제7조의 농업기계 취득세 면제와 농업용수 관정시설 취득세·재산세 면제도 같은 날까지입니다.

일몰 기한은 해마다 연말 세법 개정으로 연장돼 온 조항이지만, 연장을 전제로 일정을 잡는 것은 위험합니다. 이 글을 쓰는 2026년 11월 1일 현재 법에 적힌 날짜는 2026년 12월 31일입니다.

자경농민 요건은 시행령 제3조 제1항입니다.

	요건
1	농지를 소유하거나 임차해 직접 2년 이상 계속 농업에 종사
2	농지 소재지 시·군·구, 잇닿은 시·군·구, 또는 30킬로미터 이내에 거주
3	직전 연도 농업 외 종합소득금액이 기준 금액 미만

여기서도 30킬로미터입니다. 본인이 아니라 배우자가 요건을 갖춰도 됩니다. 다만 같은 세대별 주민등록표에 함께 올라 있어야 합니다.

제3호의 기준 금액은 농업·농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률 쪽으로 넘어가 있어 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 시·군·구 세무부서에 물어보십시오.

면적에도 한도가 있습니다. 본인과 배우자가 이미 가진 것까지 합해 논·밭·과수원은 3만 제곱미터, 농업진흥지역 안이면 20만 제곱미터, 목장용지는 25만 제곱미터, 임야는 30만 제곱미터까지입니다. 넘는 부분만 감면에서 빠집니다.

땅이 도시지역(개발제한구역과 녹지지역은 제외) 안에 있으면 이 감면은 아예 적용되지 않습니다.

귀농이라면 한 해 더 있다

도시에서 내려가는 경우는 제6조 제4항입니다. 취득세 100분의 50 경감이고 기한이 2027년 12월 31일로 한 해 더 깁니다.

귀농인이 누구인지는 시행령 제3조 제6항이 정합니다.

	요건
1	귀농일 기준 1년 이전부터 농촌 밖에 전입신고하고 실제 거주
2	귀농일 전까지 계속 1년 이상 농업에 종사하지 않았을 것
3	농촌에 전입신고하고 실제 거주

귀농일은 새로 옮긴 농촌으로 전입신고하고 거주를 시작한 날입니다. 그날부터 3년 안에 산 농지·임야·농업용 시설이 대상입니다. 먼저 사고 60일 안에 귀농인이 된 경우도 들어갑니다.

추징 사유가 넷 있습니다.

	깎아 준 취득세를 도로 걷는 경우
1	귀농일부터 3년 안에 주소지를 소재지 시·군·구, 연접 시·군·구, 30킬로미터 밖으로 옮기는 경우
2	취득한 다음 과세연도 개시일부터 3년 안에, 과세연도별 농업 외 종합소득금액이 3,700만 원 이상인 경우
3	농지는 2년, 임야는 2년, 농업용 시설은 1년 안에 쓰지 않는 경우
4	3년이 안 된 상태에서 팔거나 증여하거나 다른 용도로 쓰는 경우

두 번째 칸의 3,700만 원은 시행령 제3조 제9항이 적어 둔 금액입니다. 양도세 쪽 경작기간에서 빠지는 금액과 같은 숫자인데, 이쪽은 종합소득금액이고 저쪽은 총급여액을 더한 합계라 재는 방법이 다릅니다.

도시에서 받던 급여를 한동안 유지하려는 계획이라면 이 칸을 먼저 보십시오. 귀농 지원금을 받으면서 3년을 버티는 것이 생각보다 빡빡합니다.

지역과 함께 보면

농지 세제는 지역 제도와 겹치는 자리가 많습니다.

제도	어디에
농어촌주택 양도세 특례	시골집을 한 채 더 사도 1주택
농어업인 연금보험료 절반 지원	국민연금을 나라가 절반 낸다
빈집 철거·신축 취득세·재산세 감면	빈집을 헐고 새로 지으면
인구감소지역 정착 지원	인구감소지역으로 옮기면

우리 동네 지원금을 찾는 길은 따로 정리해 두었습니다 — 우리 동네 지원금 찾는 법.

챙길 것

	확인
1	거주 요건은 같은 시·군·구, 연접 시·군·구, 직선거리 30킬로미터 가운데 하나다
2	직접 경작은 상시 종사 또는 농작업의 2분의 1 이상이다
3	농사 밖 소득이 3,700만 원을 넘은 해는 경작 기간에서 빠진다
4	주거·상업·공업지역에 편입되면 3년의 시계가 돈다
5	감면 한도는 한 해 1억, 5년 2억이다
6	대토는 1년 안에 사고 1년 안에 짓기 시작해야 한다
7	영농자녀에게 물려주면 5년을 버텨야 추징이 없다
8	자경농민 취득세 감면은 2026년 12월 31일, 귀농인은 2027년 12월 31일로 적혀 있다

자주 묻는 질문

Q. 주말농장처럼 지으면 8년 감면을 받나요? 거주 요건과 직접 경작 요건을 모두 갖춰야 합니다. 30킬로미터 밖에 살면서 농작업의 절반 미만을 하는 경우라면 어렵습니다.

Q. 직선거리 30킬로미터는 길로 재나요? 조문이 직선거리라고 적고 있습니다. 도로 거리가 아닙니다.

Q. 급여가 3,700만 원을 넘은 해가 있으면 전부 날아가나요? 그 과세기간만 경작 기간에서 빠집니다. 나머지 해가 8년을 채우면 됩니다.

Q. 상속받은 농지는 어떻게 되나요? 상속인이 1년 이상 계속 경작하면 피상속인이 경작한 기간을 통산합니다. 1년을 채우지 않더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 팔거나 수용되고 택지개발지구·산업단지 등으로 지정된 경우에는 통산합니다.

Q. 한 해에 다 팔면 세금이 더 나오나요? 감면 한도가 과세기간별 1억 원이라 한 번에 팔면 한도에 걸릴 수 있습니다. 다만 1년 이내에 분할해 나눠 파는 등의 경우는 한 과세기간에 판 것으로 봅니다.

Q. 농지를 사면 취득세가 얼마나 줄어드나요? 요건을 갖춘 자경농민이면 100분의 50 경감입니다. 실제 세액은 취득가액과 세율에 따라 다르니 시·군·구 세무부서에 확인하십시오.

Q. 귀농 전에 땅부터 사 두어도 되나요? 취득일부터 60일 안에 귀농인이 되면 그 농지도 대상에 들어갑니다.

Q. 자경농민 감면이 올해로 끝나나요? 법에 적힌 날짜는 2026년 12월 31일입니다. 연장 여부는 이 글을 쓰는 시점에 확인되지 않았습니다.

출처

이 글은 2026년 11월 1일 기준으로 정리한 것입니다. 자경농민 요건의 직전 연도 농업 외 종합소득금액 기준액과 2026년 말 일몰 조항의 연장 여부는 확인하지 못했습니다. 개별 사안은 농지 소재지 시·군·구 세무부서와 관할 세무서에 확인하십시오.

수정 기록

2026-11-01 본문 안쪽 링크가 글자로 보이던 것 수정