집에 계속 살면서 매달 연금을 받습니다. 70세에 3억 원짜리 집이면 월 92만 3천 원, 평생입니다. 국가가 보증하고, 부부 중 한 명이 55세만 넘으면 됩니다.
누가 들 수 있나
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 나이 | 부부 중 1명이 55세 이상 |
| 국적 | 부부 중 1명이 대한민국 국민 |
| 주택 | 부부합산 공시가격 12억 원 이하 |
| 다주택 | 합산 12억 원 이하면 다주택자도 가능 |
| 12억 초과 2주택자 | 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입 |
| 거주 | 가입자나 배우자가 실제로 살아야 함 (주민등록 전입) |
대상 주택은 주택법상 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 그리고 주거목적 오피스텔입니다.
실거주 요건에는 예외가 있습니다. 다만 부부합산 1주택자만 해당합니다.
| 예외 인정 사유 |
|---|
| 질병 치료 등을 위한 병원·요양시설 입원(소) |
| 자녀 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기체류 |
| 노인주거복지시설(노인복지주택·양로시설·노인공동생활가정) 이주 |
가입자와 배우자는 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다. 치매 등으로 어렵다면 성년후견제도를 거쳐 가입할 수 있습니다.
공시가격과 시세를 헷갈리면 안 된다
여기서 많이 혼동합니다.
| 쓰임 | 기준 가격 |
|---|---|
| 가입할 수 있나 없나 | 공시가격 (12억 원 이하) |
| 매달 얼마를 받나 | 공사가 인정하는 시세 |
시세는 아파트의 경우 한국부동산원 시세, 그다음 KB국민은행 시세를 차례로 적용합니다. 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가를 받습니다.
공시가격이 12억을 조금 넘어 못 들어가는 경우와, 공시가격은 낮은데 시세가 높아 월지급금이 많은 경우가 모두 생깁니다.
월지급금 — 나이와 집값으로 정해진다
연령은 부부 중 나이가 적은 사람 기준입니다. 같은 집값이면 나이가 많을수록 많이 받습니다.
일반주택 · 종신지급방식 · 정액형 (2026년 3월 1일 기준, 단위 만 원)
| 연령 | 2억 | 3억 | 5억 | 7억 | 9억 | 12억 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 31.2 | 46.8 | 78.0 | 109.2 | 140.4 | 187.2 |
| 60세 | 42.1 | 63.2 | 105.3 | 147.5 | 189.6 | 252.8 |
| 65세 | 50.5 | 75.8 | 126.4 | 177.0 | 227.6 | 303.5 |
| 70세 | 61.5 | 92.3 | 153.9 | 215.5 | 277.0 | 341.4 |
| 75세 | 76.2 | 114.3 | 190.6 | 266.9 | 343.1 | 366.6 |
| 80세 | 96.6 | 144.9 | 241.6 | 338.2 | 406.0 | 406.0 |
같은 3억 원 집이라도 55세에 들면 46만 8천 원, 80세에 들면 144만 9천 원입니다. 세 배 차이입니다. 다만 일찍 들면 받는 기간이 깁니다.
표 오른쪽 아래가 같은 숫자로 멈추는 것은 상한이 걸리기 때문입니다.
노인복지주택과 주거목적 오피스텔은 금액이 다릅니다. 70세·3억 기준으로 노인복지주택은 월 78만 9천 원, 오피스텔은 74만 6천 원입니다. 같은 값의 아파트보다 적습니다.
기초연금을 받는다면 더 받는다
우대형 주택연금입니다.
| 조건 | 부부 중 1인 이상 기초연금 수급권자 + 부부합산 시가 2억 5천만 원 미만 1주택 |
|---|---|
| 1억 8천만 ~ 2억 5천만 원 | 일반형 대비 최대 약 20% 더 |
| 1억 8천만 원 미만 | 일반형 대비 최대 약 25% 더 |
집값이 작을수록 더 얹어 주는 구조입니다.
받는 방식이 여러 가지다
| 방식 | 내용 |
|---|---|
| 종신지급 | 인출한도 없이 평생 매월 |
| 종신혼합 | 대출한도의 50%까지 수시로 찾아 쓰고 나머지를 평생 매월 |
| 확정기간혼합 | 50%까지 찾아 쓰고 나머지를 정한 기간만 |
| 대출상환 | 50~90%를 목돈으로 찾아 기존 주담대를 갚고 나머지를 평생 매월 |
| 우대지급 | 기초연금 수급권자·2.5억 미만 1주택자가 종신지급보다 많이 |
주택담보대출이 남아 있어도 들 수 있습니다. 대출상환방식으로 목돈을 찾아 먼저 갚고 나머지를 연금으로 받습니다.
확정기간혼합방식에서는 대출한도의 5%를 의무적으로 남겨 두는데, 이건 연금 지급이 끝난 뒤 담보주택 관리비와 의료비로만 쓸 수 있습니다.
저당권이냐 신탁이냐 — 배우자 승계가 갈린다
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 소유권 | 가입자가 보유, 근저당권 설정 | 공사로 이전(신탁등기) |
| 가입자 사망 시 배우자 승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 절차 없이 자동승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
자녀가 여럿이거나 상속 관계가 복잡하면 신탁방식이 배우자를 확실히 지킵니다. 저당권방식은 가입자가 사망했을 때 상속인 전원의 동의를 거쳐 소유권을 넘겨야 배우자가 연금을 이어받습니다.
이용 중에도 방식을 바꿀 수 있습니다.
드는 비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0% — 최초 연금지급일에 |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.95% (대출상환·우대방식 1.0%) — 매월 |
| 대출이자 | 연금액에 붙음 |
| 직접 내는 것 | 감정평가수수료, 등록면허세(지방교육세 포함) 등 |
주택가격 2억 5천만 원 미만 1주택자는 감정평가수수료를 지원받습니다.
초기보증료는 집값의 1%라 3억 원이면 300만 원입니다. 적지 않으니 가입 전에 넣고 계산하셔야 합니다.
연금을 지키는 통장이 따로 있다
주택연금 지킴이 통장입니다. 월지급금 중 250만 원까지만 입금되고, 들어간 돈은 압류가 금지됩니다.
빚이 있어 통장이 묶일 걱정이 있다면 이 계좌로 받으셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 집값이 오르면 연금도 오르나요? 가입 시점의 주택가격과 연령으로 월지급금이 정해집니다. 가입 후 집값이 올라도 월지급금은 그대로입니다. 반대로 떨어져도 줄지 않습니다.
Q. 오래 살아서 집값보다 많이 받으면요? 평생 지급이 보증됩니다. 더 받아도 중단되지 않고, 상속인에게 추가로 청구하지도 않습니다.
Q. 중간에 그만둘 수 있나요? 해지할 수 있습니다. 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 정산하면 됩니다. 다만 초기보증료는 돌려받지 못합니다.
Q. 다주택자인데 되나요? 부부 소유 주택의 공시가격 합산이 12억 원 이하면 됩니다. 12억을 넘는 2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
Q. 전세를 놓고 있어도 되나요? 가입자나 배우자가 실제로 살아야 합니다. 다만 신탁방식이면 보증금 있는 일부 임대가 가능합니다.
Q. 부부 나이 차가 크면 손해인가요? 연소자 기준이라 어린 쪽 나이로 계산됩니다. 나이 차가 크면 월지급금이 그만큼 적어집니다.
출처
한국주택금융공사 고객센터 1688-8114
이 글은 2026년 10월 31일 기준으로 정리한 것입니다. 월지급금 표는 2026년 3월 1일 기준 종신지급방식 정액형이며, 실제 금액은 담보주택의 시세·감정평가액과 가입 시 연령으로 정해집니다. 가입 전 공사 예상연금 조회나 상담으로 본인 기준을 확인하십시오.