집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 주택도시보증공사가 대신 갚아 주는 보증입니다. 다만 아무 집이나 되지 않습니다. 주택가격의 90%, 선순위채권 60%, 그리고 계약기간의 절반. 이 셋 중 하나만 걸려도 가입이 막힙니다.
첫째, 전세금과 빚을 더해 집값의 90% 안쪽
보증한도부터 봅니다.
주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
가입 조건도 같은 선입니다.
전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
공사가 든 예시를 그대로 옮깁니다. 주택가격이 1억 원인 경우입니다.
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 전세보증금 9,500만 원 | 가입 불가 (보증한도 9,000만 원) |
| 전세보증금 9,000만 원 | 가입 가능 |
| 전세보증금 4,000만 원 + 선순위채권 5,500만 원 | 가입 불가 |
세 번째가 눈여겨볼 대목입니다. 전세금이 4,000만 원밖에 안 되는데도 막힙니다. 집주인이 진 빚이 집값의 60%를 넘었기 때문입니다.
갱신 계약은 2023년 12월 31일 신청분까지 100%를 적용했습니다. 2024년 1월 1일부터는 갱신도 90%입니다. 예전에 들었던 분이 갱신하면서 막히는 경우가 여기서 나옵니다.
둘째, 선순위채권이 주택가액의 60% 안쪽
등기부등본 을구를 봐야 합니다.
| 등기부등본 확인사항 |
|---|
| 보증발급일 기준 주택 소유권에 권리침해사항(경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등)이 없을 것 |
| 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 |
| 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 |
여기서 주택가액은 시세가 아니라 주택가격에 90%를 곱한 금액입니다. 1억 원짜리 집이면 주택가액이 9,000만 원이고, 그 60%인 5,400만 원이 선순위채권의 상한입니다.
단독·다중·다가구주택은 조건이 하나 더 붙습니다.
| 단독·다중·다가구 추가 확인 |
|---|
| 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것 |
| 타 전세계약체결내역 확인서상 가구수와 건축물대장상 가구수가 같을 것 |
다가구는 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금까지 다 합쳐서 봅니다. 집주인에게 확인서를 받아야 하는 이유입니다.
셋째, 계약기간의 절반이 지나기 전에
| 구분 | 신청기한 |
|---|---|
| 신규 전세계약 | 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과 전 |
| 갱신 전세계약 | 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과 전 |
2년 계약이면 1년이 지나기 전입니다. 이 기한을 넘기면 다른 조건이 다 맞아도 가입할 수 없습니다.
예외가 하나 있습니다. 미분양관리지역 안의 임차인은 계약 만료일 6개월 전까지로 기한이 늘어납니다. 어디가 미분양관리지역인지는 공사가 매월 말 공고합니다.
보증금 상한과 대상 주택
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 전세보증금 | 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 |
| 보증부 월세 | 전월세전환율 적용 전세보증금 기준, 같은 상한 |
| 전월세전환율 | 6.5% (2026년 7월 1일 이후 신규 및 증액 갱신분) |
| 대상 주택 | 단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 |
공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 대상이 아닙니다. 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
계약서 쪽 조건도 있습니다.
| 전세계약서 확인사항 |
|---|
| 전세계약기간이 1년 이상일 것 |
| 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 |
| 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 |
갱신 계약은 예외가 있습니다. 기존 계약을 공인중개사를 통해 했다면 갱신 계약서는 직접 써도 됩니다.
그리고 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있으면 안 됩니다. 아파트는 제외입니다.
집값은 KB시세부터 순서대로 본다
주택가격을 무엇으로 보느냐가 90% 계산의 출발점입니다. 보증승인일 현재 아래 순서대로 적용합니다.
아파트, 오피스텔, 노인복지주택
| 순서 | 가격정보 |
|---|---|
| 1 | KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 (상·하한가 산술평균, 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가) |
| 2 | 공시가격의 140% |
| 3 | 안심전세앱 시세의 하한가 |
| 4 | 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| 5 | 분양가격의 90% (준공 후 1년 미만) |
| 6 | 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산액의 140% |
연립·다세대
| 순서 | 가격정보 |
|---|---|
| 1 | 공동주택가격의 140% |
| 2 | 안심전세앱 시세의 하한가 |
| 3 | 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| 4 | 토지·건물 합산액의 140% |
단독·다중·다가구
| 순서 | 가격정보 |
|---|---|
| 1 | 개별단독주택가격의 140% |
| 2 | 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| 3 | 토지·건물 합산액의 140% |
빌라에 KB시세가 없는 이유가 여기 있습니다. 공시가격의 140%로 계산하는데, 이 값이 실제 거래가보다 낮게 나오는 경우가 많아 전세가율이 90%를 넘어 버립니다.
감정평가서가 있으면 위 순서를 제치고 최우선으로 적용합니다. 감정평가서 작성일로부터 6개월이 지나지 않아야 합니다.
보증료는 얼마나
| 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365 |
|---|
보증료율은 보증금액 구간, 주택유형, 부채비율로 정해집니다. 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다.
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% | |
| 1억 ~ 2억 원 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 기타 | 0.117% | 0.151% | 0.184% | |
| 2억 ~ 5억 원 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% | |
| 5억 원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
단순 계산으로 1년치를 뽑아 보면 이렇습니다. 할인과 할증은 넣지 않았습니다.
| 경우 | 요율 | 연 보증료 |
|---|---|---|
| 아파트 3억, 부채비율 70% 이하 | 0.107% | 32만 1천 원 |
| 빌라 2억, 부채비율 80% 초과 | 0.184% | 36만 8천 원 |
| 아파트 6억, 부채비율 80% 이하 | 0.138% | 82만 8천 원 |
선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%가 할증됩니다.
단독·다중·다가구인데 타전세계약확인서를 내지 않으면 그 보증금액 구간의 최고요율이 매겨집니다.
할인이 꽤 크다
사회배려계층 할인은 서로 중복되지 않습니다. 하나만 고릅니다.
| 대상 | 할인율 |
|---|---|
| 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만 원 이하 | 60% |
| 한부모가족 | 60% |
| 1인 고령가구 (동거인 없는 만 65세 이상 단독세대주) | 60% |
| 미성년 자녀(태아 포함) 3인 이상 다자녀가구 | 40% |
| 장애인가구 | 40% |
| 고령자가구 (만 65세 이상) | 40% |
| 노인부양가구 (1년 이상 동일 세대) | 40% |
| 신혼부부 (합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내) | 40% |
| 다문화가구 | 40% |
| 국가유공자가구 · 의사상자가구 | 40% |
| 배당이의 소송 당사자 | 40% |
| 부동산거래 전자계약 | 3% |
연소득 5천만 원 이하면 60%입니다. 앞서 본 아파트 3억 원 사례라면 32만 1천 원이 12만 8천 원으로 내려갑니다.
전자계약 3%는 사회배려계층 할인과 별개로 보이지만, 적용 방식은 신청 창구에서 확인하십시오.
보증료도 연말정산에서 돌려받는다
공사가 상품 페이지에 적어 둔 내용입니다.
전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공제대상 | 보증대상 전세보증금 3억 원 이내 |
| 적용 시작 | 2018년에 속하는 연말정산부터 |
보증료 영수증을 챙겨 두셔야 합니다.
어디서 드나
| 방법 |
|---|
| 공사 지사 또는 위탁은행 방문 |
| 네이버페이 · 카카오페이 · 토스 |
| 공사 모바일보증 앱(안심전세App) |
위탁 금융기관은 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, iM뱅크, 부산은행입니다. 우리은행과 국민은행은 자체 앱으로도 됩니다.
챙길 것
| 확인 | |
|---|---|
| 1 | 전세보증금 + 선순위채권이 집값의 90% 안쪽인가 |
| 2 | 선순위채권이 주택가액의 60% 안쪽인가 |
| 3 | 계약기간의 절반이 지나지 않았는가 |
| 4 | 전입신고와 확정일자를 받고 실제로 살고 있는가 |
| 5 | 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있지 않은가 |
| 6 | 할인 대상인가 — 연소득 5천만 원 이하면 60% |
| 7 | 보증료 영수증을 연말정산용으로 챙겼는가 |
자주 묻는 질문
Q. 계약하고 1년이 지났는데 들 수 있나요? 2년 계약이면 1년이 지나기 전까지입니다. 넘겼다면 다음 갱신 때 신청하셔야 합니다. 미분양관리지역이면 만료 6개월 전까지 가능합니다.
Q. 빌라는 왜 자꾸 막히나요? 연립·다세대는 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 이 금액이 실제 시세보다 낮게 나오면 전세보증금이 90% 선을 넘어 버립니다.
Q. 집주인 빚이 얼마까지 있어야 되나요? 선순위채권이 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내여야 합니다. 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다.
Q. 다가구인데 다른 세입자 보증금을 어떻게 아나요? 집주인에게 타 전세계약체결내역 확인서를 받아야 합니다. 이걸 내지 않으면 최고요율이 적용됩니다.
Q. 전세대출을 받았는데 중복으로 들 수 있나요? 질권설정이나 채권양도가 통지된 전세대출을 받지 않았어야 합니다. 다만 공사와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 가입할 수 있습니다. 은행에 확인하십시오.
Q. 외국인도 되나요? 개인, 법인, 외국인 모두 가능합니다. 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건입니다.
Q. 감정평가를 받으면 유리한가요? 감정평가서가 있으면 산정기준표를 제치고 최우선 적용합니다. 작성일로부터 6개월 이내여야 합니다. 비용은 본인 부담입니다.
출처
주택도시보증공사 1566-9009
이 글은 2026년 10월 31일 기준으로 정리한 것입니다. 보증료 표는 보증금액에 요율을 곱한 1년치 단순 계산으로 할인과 할증, 계약기간 일할 계산은 넣지 않았습니다. 요율과 담보인정비율은 바뀔 수 있으니 신청 전 공사 홈페이지나 위탁은행에서 확인하십시오.